Met een studieschuld de woningmarkt op

Met een studieschuld de woningmarkt op 

Studieschuld beïnvloedt iemands kansen op de woningmarkt, Hugo de jonge wil die invloed verkleinen 

Het is algemeen bekend dat het nadelige effecten heeft wanneer je aan je studententijd een studieschuld hebt overgehouden. Schulden hebben invloed op het afsluiten van een lening, zoals bijvoorbeeld een hypotheek. Met name over de invloed van een studieschuld op de hoogte van de maximale hypotheek die een persoon of een stel kan krijgen, heerst verontwaardiging. Want de manier waarop banken het maandbedrag berekenen, is voor menig oud student nadelig. 

Hoe wordt een studieschuld meegenomen bij het berekenen van de hoogte van een hypotheek?

De hoogte van de hypotheek die een geïnteresseerde kan krijgen, wordt bepaald aan de hand van de maandelijkse woonlasten die iemand kan missen. Wanneer de woonlasten bijvoorbeeld 1000 euro bedragen en de hypotheekrente 2,75% is, kan de persoon in kwestie een maximale hypotheek krijgen van 245.000 euro met een looptijd van 30 jaar. Het bedrag dat deze persoon iedere maand moet terugbetalen om de studieschuld af te betalen, wordt door de bank van de woonlasten afgetrokken, waardoor de maximale hypotheek lager uitvalt. Zeg dat deze persoon 50 euro per maand moet aflossen voor zijn studieschuld, dan worden de maximale woonlasten uit het voorbeeld geen 1000 euro maar slecht 950 euro. Dit zal ervoor zorgen dat de persoon in kwestie een hypotheek op z’n huis zal kunnen vestigen van 232.250 euro. (1) De hoogte van het maandelijks bedrag, dat opgaat aan het afbetalen van de studieschuld, wordt bepaald door een percentage van het totale bedrag aan schuld dat je had na afloop van de studie te nemen, dit is het bedrag waarvan de verstrekker van de hypotheek verwacht dat jij maandelijks zal moeten betalen aan Duo, en de bank dus aftrekt van je maandelijkse woonlasten. Bij een lening onder het huidige stelsel is dat percentage 0,35%, een lening van voor 2015 heeft een percentage van 0,75% en een consumptieve schuld 2% (2). De student van voor 2015 zou in theorie een hoger hypotheek kunnen krijgen, wanneer de studieschuld vroegtijdig al voor een deel wordt afgelost. Bij het aanvragen van een hypotheek kan dit afgeloste bedrag van de studieschuld worden afgetrokken, wat leidt tot een hogere maximale woonlasten. De studielening vroegtijdig aflossen met hoge bedragen heeft minder effect op de hoogte van de hypotheek dan je zou verwachten op basis van het toenemen van het geld dat er iedere maand beschikbaar is voor woonlasten. De persoon uit het voorbeeld die na het aftrekken van de aflossing op de studieschuld een bedrag van 950 euro maximale woonlasten overhield, zou bijvoorbeeld een vroegtijdige aflossing kunnen doen waardoor hij/zij in staat zou zijn om in de toekomst 980 euro aan het huis te besteden. Toch zal de persoon in kwestie een maximale hypotheek kunnen krijgen die een lager maandbedrag heeft dan die 980 euro. De hoogte van een koopsom die de schuldenaar maximaal zou kunnen betalen gaat daardoor omlaag, hierdoor verslechtert zijn positie op de woningmarkt. (3) 

Aanpassing van de manier waarop de hoogte van de hypotheek wordt berekend 

Vanaf 2024 wordt enkel nog gekeken naar het studieschuld bedrag dat open staat op het moment dat de hypotheek wordt aangevraagd. In de berekening zal de oorspronkelijke hoogte van de studieschuld niet meer worden meegenomen. Iedereen die vroegtijdig al een deel van de schuld terugbetaalt, zal onder dit systeem een hogere hypotheek kunnen krijgen. Het hypotheekbedrag blijft ongewijzigd voor iedereen die terugbetaald aan duo op de voorgeschreven manier, namelijk gelijke termijnen over de gehele terugbetaalperiode. Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Orde, Hugo de Jonge, heeft beweerd dat de kansen van de groep met studieschulden op de woningmarkt toenemen door deze aanpassingen. Dat is de reden dat hijzelf en de ministers Kaag en Dijkgraaf voorstanders zijn van deze verandering. Naast deze maatregel zal ook de basisbeurs opnieuw worden ingevoerd en wordt de terugbetaaltermijn van een studieschuld langer. Ook deze maatregelen verhogen het bedrag dat iemand kan besteden aan zijn woonlasten. Nog een andere verandering bij het aanvragen van een hypotheek in de toekomst is dat een tweede inkomen geheel mag worden meegenomen bij de berekening van de maximale hypotheek. Een student kan daardoor in de toekomst een hogere hypotheek krijgen, maar er is een grote kans dat door deze veranderingen de huizenprijzen ook stijgen (4). Een betere positie voor een oud-student met schulden op de woningmarkt is dus ook afhankelijk van het stijgen van het huizenaanbod. 

Voordeel op de huizenmarkt door een studieschuld te verzwijgen 

Huizenkopers kunnen besluiten om de partij die de hypotheek verstrekt niet in te lichten over hun opgebouwde studieschuld. Meer geld kunnen bieden is een groot voordeel op een huizenmarkt waar overboden wordt op iedere woning. Je bent verplicht om de hypotheekverstrekker in te lichten over je studieschuld, deze partij is op zijn beurt verplicht erna te vragen. Of iemand op dit moment een studieschuld heeft, kan dat op dit moment niet achterhaald worden door de andere partij, er is namelijk geen register voor studieschulden omdat de politiek studeren niet minder aantrekkelijk wil maken. Dat het makkelijk liegen is op dit gebied en er amper consequenties zijn, maakt dat er hypotheekadviseurs zijn die aan het verzwijgen van een studieschuld meewerken. Toch kunnen er negatieve gevolgen zijn die dit niet verstandig maken. Want mocht je in de toekomst je maandelijkse woonlasten niet meer kunnen betalen en blijkt dit te komen doordat je een studielening hebt verzwegen, dan blijf je gegarandeerd zitten met een restschuld. (5) Je bent namelijk genoodzaakt om het pand weer van de hand te doen, dit levert minder op dan de het bedrag van de hypotheek en de rente die je aan de bank had moeten betalen. Het is mogelijk om een hypotheek met Nationale hypotheek Garantie (NHG) af te sluiten. Zij hebben een Waarborgfonds Eigen Woning dat de restschuld voor je terug kan betalen aan de bank, wanneer je er zelf alles aan gedaan hebt om deze restschuld zo laag mogelijk te houden. Mocht je een studieschuld hebben verzwegen, dan kom je hier niet voor in aanmerking. (6) 

Bronnen: 

  1. Science guide, ‘kabinet laat studieschuld anders meewegen bij hypotheekaanvraag’ 3-11-22, www.scienceguide.nl 

  2. Hypotheker.nl ‘Hypotheek afsluiten met studieschuld in 2023?’, Hypotheker.nl 

  3. Science guide, ‘kabinet laat studieschuld anders meewegen bij hypotheekaanvraag’ 3-11-22, www.scienceguide.nl 

  4. Science guide, ‘kabinet laat studieschuld anders meewegen bij hypotheekaanvraag’ 3-11-22, www.scienceguide.nl 

  5. Teije Stefan ten, ‘onrust over opvragen studieschuld voor hypotheek: ‘toestemming klant blijft nodig’’ 12-10-21, Ad.nl 

  6. Hypotheker.nl ‘Hypotheek afsluiten met studieschuld in 2023?’, Hypotheker.nl